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5 tipos de préstamos para ayudar a los inversores a aumentar sus carteras de CRE

No es difícil encontrar ofertas al crear su cartera de bienes raíces comerciales (CRE). La parte complicada es la financiación.

CRE es una de las carteras más lucrativas y ofrece ventajas sobre las inversiones residenciales, aunque las tasas de interés pueden ser más altas. Préstamos de propiedad de inversión comercial son una de las razones por las cuales.

Para comprender cómo invertir en este sector con éxito, debe saber cómo funcionan los préstamos y qué opciones le servirán mejor. Varios préstamos están disponibles para los inversionistas de propiedades comerciales, pero cada uno tiene sus propias reglas. El que mejor se adapte a tus necesidades depende de las circunstancias.

Por ejemplo, algunos inversionistas pueden usar múltiples tipos de préstamos para mantener su cartera CRE en crecimiento.

Préstamos DSCR

DSCR significa índice de cobertura del servicio de la deuda. Como sugiere el nombre, los préstamos DSCR miden el flujo de efectivo disponible para las deudas actuales que debe pagar una empresa. Estos préstamos funcionan bien para evaluar la salud financiera de una empresa o inversionista, ayudando a determinar si una propiedad comercial producirá ingresos suficientes para pagar los pagos mensuales del préstamo.

Al calcular DSCR, las compañías de financiamiento dividen los ingresos operativos netos por el servicio total de la deuda. El ingreso operativo neto es el ingreso menos el costo del capital social. El servicio total de la deuda incluye los pagos de capital e intereses de cualquier préstamo pendiente.

Por lo general, un puntaje DSCR debe estar por encima de 1.25 para obtener financiamiento. Cualquier cosa por debajo de 1,00 sugiere dificultades financieras para un inversor o empresa. Un ingreso operativo neto de 100.000 dólares y un servicio de deuda total de 60.000 crea una puntuación DSCR de 1,67. Sin embargo, si esa misma empresa tuviera una deuda de 95.000 dólares, esa puntuación es de 1,05.

Préstamos de dinero duro

Los préstamos de dinero duro son un refugio seguro para los inversores con antecedentes crediticios menos que estelares.

Este préstamo a corto plazo es una manera rápida y fácil de obtener financiamiento para inversiones inmobiliarias comerciales. El inconveniente es que las tasas de interés son altas y el período de reembolso es corto. La inversión también es garantía del préstamo, por lo que esa combinación hace que esta sea una opción riesgosa.

Los préstamos de dinero duro también suelen estar disponibles en fuentes no bancarias. Por lo tanto, los obtendrá de inversionistas individuales, compañías financieras o grupos de inversión. Dadas las condiciones del préstamo, esta es una opción para flippers. Si desea cambiar una propiedad rápidamente, entonces un préstamo de dinero fuerte podría tener sentido.

No siempre funciona bien para alguien que busca conservar la propiedad de alquiler comercial. Podría ser una solución rápida si sabe que tiene fondos provenientes de otra fuente, pero esperar significará perder el trato. Un préstamo de dinero duro podría ser un recurso provisional hasta que haya fondos disponibles porque es fácil de obtener.

Los préstamos de dinero duro también son una forma de mejorar el historial crediticio de un inversionista que busca hacer crecer una cartera de CRE. Sin embargo, es una estrategia que puede funcionar bien o fallar estrepitosamente. Los inversores deben conocer el valor de la propiedad comercial que desean comprar antes de obtener un préstamo de dinero fuerte.

La cantidad solicitada también debe cubrir cualquier reparación o renovación. De lo contrario, puede terminar con una propiedad que no puede reparar y tener que venderla por menos para pagar el préstamo a corto plazo.

Préstamos permanentes

Un préstamo permanente es un préstamo hipotecario a largo plazo que se ofrece una vez que la propiedad está completa y lista para su uso. El período de amortización tiende a ser de 15 a 30 años. El plazo medio de amortización es de 25 años. La financiación puede provenir de bancos, cooperativas de crédito o incluso compañías de seguros de vida.

Los préstamos permanentes tienden a reemplazar los préstamos de construcción tomados para nuevos proyectos. El préstamo permanente suele tener una tasa de interés más baja. Por lo tanto, le permite pagar el préstamo de construcción y refinanciar la nueva propiedad. Por esta razón, un préstamo permanente suele ser el primer préstamo sobre la propiedad.

Sin embargo, es posible obtener un préstamo permanente sobre una propiedad existente. La edad de la propiedad ayudaría a determinar el período de amortización. Una propiedad de más de 30 años puede tener un período de reembolso más corto.

Préstamos para la Construcción

Algunos inversionistas buscan mejorar sus carteras mediante la construcción de nuevas propiedades comerciales.

Ahí es donde un préstamo de construcción comercial es útil. Cubre el coste de la promoción inmobiliaria, incluidos terrenos, suministros y mano de obra. El período de reembolso se basa en el cronograma de construcción presentado en el proceso de solicitud.

Un préstamo de construcción puede permitirle mantener un balance general manejable durante el desarrollo del edificio. Los pagos durante este tiempo a menudo son solo de interés, por lo que no paga el capital hasta que se complete la construcción. En ese momento, un inversionista vendería la nueva propiedad o la refinanciaría para obtener un préstamo comercial.

La desventaja de los préstamos para la construcción es que, por lo general, no ofrecen un financiamiento del 100 por ciento. En cambio, los prestamistas apuntan a entre el 70 y el 90 por ciento del costo, lo que requiere que los inversionistas tengan dinero por adelantado para la diferencia.

Junto con los intereses, puede esperar pagar tarifas de garantía y procesamiento. Es posible que pueda transferir estas tarifas al préstamo o pagarlas con el tiempo después de la construcción. El préstamo permanente también podría cubrirlos.

¿Quién ofrece préstamos para la construcción? Una fuente popular es la Asociación de Pequeñas Empresas (SBA). Estos préstamos de la SBA pasarán a través de un prestamista comercial, como un banco o cooperativa de crédito. La SBA ofrece una garantía sobre el préstamo.

También puede obtener un préstamo directamente de un banco o cooperativa de crédito. Sin embargo, observarán de cerca al inversionista antes de ofrecer fondos. Esperarán que usted tenga un excelente historial crediticio y que no sea nuevo en la inversión en propiedades comerciales.

Crédito a corto plazo

Un préstamo puente es un préstamo a corto plazo que puede obtener para comprar una propiedad rápidamente para obtener un trato o actualizar una que ya posee.

La palabra clave aquí es “puente”. Estos préstamos, por diseño, tienen períodos de pago muy cortos, generalmente de 12 a 36 meses.

Los inversores solo deben usarlos para aprovechar un trato mientras esperan la financiación a largo plazo. El agente de financiamiento probablemente solicitará una garantía sobre el préstamo, que generalmente es la propiedad que está comprando o renovando.

Encontrar el préstamo comercial adecuado es fundamental para su estrategia de inversión. Busque un prestamista que se especialice en el financiamiento que necesita para obtener la mejor tasa y posibilidades de aprobación.

Crédito de la imagen: Niklas Jeromin; Pexels; ¡Gracias!

Deanna Ritchie

Deanna Ritchie

Redactor jefe en ReadWrite

Deanna es la editora gerente de ReadWrite. Anteriormente, trabajó como editora en jefe de Startup Grind y tiene más de 20 años de experiencia en gestión y desarrollo de contenido.

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