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¿Qué es una ejecución hipotecaria y cómo funciona?

Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, escuche esto: todo saldrá bien. El proceso puede ser un camino largo y difícil, pero usted voluntad estar bien. Enfrentemos los hechos, uno a la vez, para que pueda ver respuestas claras sobre qué es una ejecución hipotecaria y cómo funciona: antes, durante y después.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?
¿Cuántos pagos de hipoteca puedo perder antes de la ejecución hipotecaria?
¿Cuánto tiempo permanece una ejecución hipotecaria en mi crédito?
¿Qué es la moratoria de ejecución hipotecaria?
¿Cómo funciona una ejecución hipotecaria?
¿Cómo evito una ejecución hipotecaria?
¿Cómo sigo adelante después de una ejecución hipotecaria?

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria es un proceso legal que comienza cuando un propietario deja de pagar (o deja de pagar) su hipoteca. Para recuperar el saldo del préstamo hipotecario, el prestamista puede forzar la venta o subastar la propiedad.

¿Cuántos pagos de hipoteca puedo perder antes de la ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria puede ocurrir si deja de hacer los pagos de su casa, propiedad o tiempo compartido. No se preocupe, la mayoría de los prestamistas no iniciarán el proceso de ejecución hipotecaria después de un pago atrasado (aunque pueden hacerlo); por lo general, se trata de tres a seis meses de pagos atrasados. Aún así, un pago atrasado es una ruptura en su contrato de hipoteca y puede significar cargos por pagos atrasados. Y si sigue sin pagar pago tras pago, su prestamista podría iniciar el proceso legal de recuperar su propiedad.

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Recuerde, si tiene una hipoteca, técnicamente su casa sigue siendo propiedad del banco o prestamista hipotecario, lo que significa que tienen derecho a recuperarla si no les está pagando. Es por eso que es tan importante mantenerse en contacto con su prestamista si cree que se atrasará en un pago. Existen opciones para ayudarlo a reducir su pago, especialmente si tiene una razón seria por la que tiene problemas para realizar sus pagos (como perder su trabajo). La comunicación es clave.

¿Cuánto tiempo permanece una ejecución hipotecaria en mi crédito?

No estamos a favor de los puntajes de crédito por aquí, pero necesita saber todo lo que sucede en una ejecución hipotecaria, incluido lo que sucede con su crédito. Una ejecución hipotecaria (junto con esos pagos de hipoteca atrasados) puede arruinar su puntaje de crédito en un abrir y cerrar de ojos. En la mayoría de los casos, su informe crediticio reflejará su ejecución hipotecaria hasta siete años después de que no haya hecho su primer pago del préstamo.1 Una vez que hayan pasado siete años, la ejecución hipotecaria debería desaparecer de su informe por sí sola. De lo contrario, debe comunicarse con su agencia de informes y presentar una disputa.

¿Qué es la moratoria de ejecución hipotecaria?

COVID-19 trajo muchos desafíos (subestimación del año allí mismo), uno de los cuales es que de repente fue mucho más difícil para muchas personas hacer sus pagos de hipoteca o alquiler. Por lo tanto, los proveedores de programas hipotecarios individuales establecen el moratoria de ejecución hipotecaria o moratoria hipotecaria para proteger a los propietarios afectados por la pandemia de perder su casa, incluso si no pueden hacer los pagos.

La moratoria de ejecución hipotecaria se aplica solo a proveedores de programas hipotecarios respaldados por el gobierno federal como Fannie Mae, Freddie Mac, HUD/FHA, VA y USDA.2 Pero algunos prestamistas hipotecarios privados y estados individuales también pueden tener sus propias opciones de alivio hipotecario. Tenga en cuenta que la prohibición de las ejecuciones hipotecarias no puede durar para siempre. Los propietarios eventualmente tendrán que hacer pagos atrasados ​​o enfrentar una ejecución hipotecaria cuando este esfuerzo de ayuda llegue a su fin.

¿Cómo funciona una ejecución hipotecaria?

Bien, nada de esto sonará bonito, pero hablemos de lo que sucede en una ejecución hipotecaria. Recuerde, este proceso podría ser un poco diferente según el estado en el que vive y el tipo de ejecución hipotecaria por la que está pasando.

Hay tres tipos de ejecuciones hipotecarias:

  • Judicial: Este tipo de ejecución hipotecaria pasa por el sistema judicial (y es uno de los tipos de ejecución hipotecaria más comunes).
  • Poder de venta (no judicial): Su prestamista puede poner la casa en subasta sin la supervisión del sistema judicial.
  • Estricto: La propiedad vuelve al prestamista después de un período de tiempo ordenado por la corte. En casos estrictos, la casa suele valer menos de lo que se debe.3

Nuevamente, las circunstancias de todos y las reglas en cada estado son un poco diferentes, pero las ejecuciones hipotecarias a menudo ocurren en estas cinco etapas:

1. Te saltas algunos pagos.

Por supuesto, nunca esperó perder un pago cuando tuvo las llaves de su nuevo hogar por primera vez. Pero sucede. Hay muchas razones para un pago atrasado: olvido, pérdida de trabajo o pérdida de ingresos, divorcio, muerte de un ser querido, tasas de interés más altas y otras facturas que se acumulan.

Cualquiera que sea la razón, algunos pagos de hipoteca atrasados ​​pueden provocar una ejecución hipotecaria. Si ha tenido un evento de vida que afecta sus pagos, lo mejor que puede hacer es comunicarse con su prestamista e informarle de inmediato. Es posible que estén dispuestos a darle gracia durante unos meses o elaborar un plan de pago diferente hasta que pueda ponerse al día con sus pagos.

2. Su prestamista presenta un aviso de incumplimiento.

Cuando esté atrasado en sus pagos durante al menos tres a seis meses, su prestamista enviará un aviso de incumplimiento a la oficina del registrador del condado, lo que significa que entregará un documento que dice que ha incumplido su contrato hipotecario para pagar el monto acordado. cantidad de cada ciclo de pago. Antes de que esto suceda, le enviarán bastantes cartas solicitando el pago. Y cuando presenten el aviso de incumplimiento, también le enviarán una carta certificada con el formulario. En otras palabras, no será una sorpresa.

Este paso es el inicio oficial del proceso de ejecución hipotecaria. Pero escuche, si acaba de recibir una carta certificada como esta, ¡no es demasiado tarde! A menudo, su prestamista le dará tres meses para ponerse al día y restablecer el préstamo hipotecario. Entonces, ¡contáctalos! Hágales saber cuánto puede destinar al préstamo y cuándo, y es posible que pueda volver a encarrilarse y evitar el resto de este proceso.

3. Su vivienda pasa a la etapa previa a la ejecución hipotecaria.

Una vez que su prestamista o banco haya presentado su aviso de incumplimiento al registrador del condado, su propiedad se encuentra ahora en lo que se denomina etapa previa a la ejecución hipotecaria. En esta etapa, tiene alrededor de tres meses (a veces más) para volver a encarrilar su hipoteca. En este punto, tienes algunas opciones:

  • Póngase al día con sus pagos (si puede)
  • Intenta vender tu casa en una venta corta
  • Firme la casa a su prestamista con una “escritura en lugar de ejecución hipotecaria”

Una venta corta es similar a una venta normal de una casa, excepto que está tratando de venderla lo más rápido posible a un precio más bajo para evitar la ejecución hipotecaria. El nombre venta corta proviene del hecho de que el precio de la casa será inferior al saldo de la hipoteca. El prestamista tendrá que aprobar este camino, pero a menudo es la mejor opción para usted y el prestamista.

Si está buscando una venta corta, necesita un agente inmobiliario experto que lo guíe y lo ayude a encontrar los compradores adecuados. Para encontrar un agente en quien confiemos, pruebe nuestro programa de proveedores locales respaldados (ELP).

Si no puede vender en una venta corta, puede decidir devolver la escritura de su casa al prestamista con una “escritura en lugar de ejecución hipotecaria”. Con esta opción, básicamente está renunciando a la casa (y la hipoteca), lo que le permite a su banco omitir el largo y costoso proceso de una ejecución hipotecaria.

4. Su prestamista lleva la casa a subasta.

¿Qué sucede si el prestamista da el gran NO a una venta corta o si nadie compra su casa en la venta corta? Su prestamista nombrará un administrador de la propiedad para llevarla a subasta. Esta persona comenzará la oferta por el monto que queda en el saldo de su hipoteca, y la venta por lo general va a la oferta más alta.

De acuerdo, en algunos estados, incluso si la propiedad se subasta, usted, como propietario, todavía tiene derecho a tratar de comprar la casa. Sin embargo, este es el trato: tendría que pagar el saldo (y los intereses) más cualquier gasto que su banco haya gastado en este proceso. Y otro prestamista probablemente no se arriesgue a aceptarlo en este punto.

PD: ¿Alguna vez se preguntó por qué tiene que pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) si pone menos del 20 % de pago inicial en su casa? Es para una situación como esta. Si deja de hacer los pagos, PMI protege a su prestamista (no a usted) para que no pierda dinero en la casa si va a una subasta de ejecución hipotecaria.

5. Si la casa no se vende, se convierte en propiedad inmobiliaria.

Hablemos de lo que sucede si la casa no se vende en la subasta: la propiedad pasa a ser responsabilidad total del banco o la compañía hipotecaria. Impuestos y todo. En este punto, el banco está muy motivado para vender la propiedad y quitársela de encima (y de sus resultados). Si todavía está en la casa, su prestamista querrá que se vaya lo antes posible. Es hora de mudarse, pero siga leyendo. Hay esperanza.

¿Cómo evito una ejecución hipotecaria?

Hemos dicho esto un par de veces, pero vale la pena mencionarlo una vez más: hable con su prestamista. Si le preocupa hacer los pagos, si se ha perdido un par, si ya está en el camino de la ejecución hipotecaria, hable con su prestamista. Sí, esto es estresante y aterrador, y es posible que te avergüences, pero ignorar lo que sucede no ayudará en nada. Es posible que pueda evitar el proceso completo de ejecución hipotecaria si abre una línea clara de comunicación con su prestamista. Por lo tanto, respire hondo y acérquese lo antes posible.

¿Cómo sigo adelante después de una ejecución hipotecaria?

Si acaba de pasar por el largo y difícil proceso de ejecución hipotecaria, hay luz al final del túnel. Puede que no lo parezca ahora, pero, como dijimos antes, usted lata superar esto.

Así es cómo:

1. Encuentra un nuevo lugar al que llamar hogar.

Sí, tu casa se ha ido. Pero encontrar un nuevo hogar es su nueva prioridad. Probablemente estés buscando alquileres en este momento. La mayoría de los apartamentos y propietarios querrán ver una prueba de que ha estado haciendo sus pagos en su totalidad y a tiempo. También harán una verificación de crédito.

Es posible que la ejecución hipotecaria aún no haya afectado su informe crediticio. Pero pase lo que pase, es importante ser honesto acerca de sus circunstancias. Muestre a sus futuros propietarios su comprobante de ingresos y hágales saber que está bien para pagar el alquiler mensual.

2. Haga un inventario.

Una vez que tenga un nuevo lugar para vivir, es hora de mirar a su alrededor y analizar bien su situación. Esto no será fácil, pero es la forma en que avanzará, alejándose de esta situación dolorosa. Porque escucha: no tienes que vivir esto nunca más. Pero no puedes ignorar lo que pasó o por qué.

Si perdió un trabajo o tuvo una emergencia financiera que acabó con sus finanzas, lo sentimos mucho. Si la ejecución hipotecaria se produjo después de una serie de errores financieros, no tiene por qué avergonzarse. Todos cometemos errores, y tú puedes superar esto.

¿Y adivina qué? No tienes que hacerlo solo. Comuníquese con un entrenador financiero confiable para que lo ayude a navegar lo que sucedió y cómo superarlo. Sin juicio. Solo orientación.

3. Reconstruye tu vida.

Mientras está en el camino hacia la curación, es hora de comenzar a reconstruir sus finanzas. Su puntaje FICO puede decir una cosa, pero su valor y su vida no giran en torno a un número. Lee eso de nuevo: Tu valor y tu vida no giran en torno a un número.

A medida que comience a reconstruir sus finanzas, manténgase alejado del crédito. La deuda no hizo nada por usted en el pasado. Huye y mantente alejado. El objetivo es llegar a un punto en el que no necesite pedir prestado a nadie más nunca más.

Tenemos un plan que lo ayudará a salir de sus deudas y generar seguridad, ahora y en el futuro. Se llama los 7 pasos de bebé:

  1. Ahorre $1,000 para su fondo de emergencia inicial.
  2. Pague todas las deudas (excepto la casa) usando la bola de nieve de la deuda.
  3. Ahorre de 3 a 6 meses de gastos en un fondo de emergencia totalmente financiado.
  4. Invierta el 15% de los ingresos de su hogar en la jubilación.
  5. Ahorre para el fondo universitario de sus hijos.
  6. Pague su casa antes de tiempo.
  7. Generar riqueza y dar.

De acuerdo, probablemente parezca mucho para asimilar. Sí, son solo siete pasos, pero ¿cómo te lanzas realmente y comienzas a hacerlos realidad? Universidad de Paz Financiera (FPU) lo divide todo en pasos manejables y claros (sin todos los bla, bla, bla). En este curso de nueve lecciones, aprenderá exactamente cómo saldar su deuda, ahorrar para emergencias y acumular riqueza, para que nunca tenga que preocuparse por una posible ejecución hipotecaria en su futuro.

Escucha, tú voluntad dar la vuelta a tu vida. La ejecución hipotecaria es horrible, pero no te define. Cada día das un paso más lejos de él. No. Deténgase. Para caminar. ¡Comienza con FPU hoy!

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